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纳兰容若

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2016年全国楼市50强城市排行榜  

2017-02-23 20:25:00|  分类: 【楼市房价】 |  标签: |举报 |字号 订阅

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纳兰容若 - 网易博客

 

    2017年2月20日,上海易居房地产研究院发布《2016年全国楼市50强城市排行榜》,选取2016年全国楼市50强城市的量价数据进行分析,其中50强城市或TOP50城市选取了2016年全国新建商品住宅成交面积排行前50的城市。


2016年全国楼市50强城市排行榜

  2016年中国房地产市场呈现出火热的状态,体现在成交面积和成交均价等指标上。尤其是一些热点城市的楼市更显亢奋。关注此类热点城市,对于回顾2016年楼市的发展历程、把握2017年的市场走势等都有积极的作用。

  本报告选取2016年全国楼市50强城市的量价数据进行分析,其中50强城市或TOP50城市选取了2016年全国新建商品住宅成交面积排行前50的城市(2016年这50个城市新建商品住宅成交面积约占全国总成交面积的38%)。对此类城市新建商品住宅成交面积、成交面积同比增幅、新建商品住宅成交均价、成交均价同比增幅等数据进行分析和排行,能够更好地总结出此类城市的楼市特征。这有利于我们更好地掌握相关城市的楼市基本面,也有利于更好地把握此类城市的楼市发展趋势。


  一、2016年TOP50城市的成交面积排行

  1、城市排行

  2016年TOP50城市的成交面积排行中,排行前三位的城市分别为成都、武汉和天津,成交面积分别为2909、2881和2332万平方米(注:本报告的房地产量价及同比数据均做过四舍五入的处理)。成都房地产市场纳入统计的区域相对较多,近几年新房的供应量也较大,所以市场交易规模也较大。武汉城市规模较大、城市投资价值不断提升,住房交易规模也较大。

    2016年天津市场快速崛起,赶超重庆市场,成为排行第三的城市,其个别月度成交面积甚至超过了300万平方米的水平。受京津冀概念、武清板块市场活跃等因素的影响,2016年天津房地产市场成交行情较为火爆。

  2016年TOP50城市的成交面积排行中,排行后三位的城市分别为芜湖、呼和浩特和洛阳,成交面积分别为381、409和418万平方米。芜湖房地产市场受到了周边城市南京的影响,虽然在TOP50排行中相对靠后,但对比同类的三四线城市,芜湖楼市表现强劲。呼和浩特属于省会城市中排行相对靠后的城市,当然这两年楼市基本面总体处于改善的状态。而洛阳也受到了郑州房地产市场的影响,市场交易较为活跃。


  2、城市分类

  基于不同的成交面积,以及考虑到2016年房地产市场较为火热的因素,我们对TOP50城市进行了分类,如下表。分类标准为:1、超重量级城市:成交面积超过2000万平方米。2、重量级城市:成交面积介于1000-2000万平方米之间。3、中量级城市:成交面积介于500-1000万平方米之间。4、轻量级城市:成交面积低于500万平方米。


表1:2016年TOP50城市新建商品住宅成交面积及城市分类(单位:万平方米)

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  二、2016年TOP50城市的成交面积同比增幅排行

  1、城市排行

  2016年TOP50城市的成交面积同比增幅排行中,排行前三位的城市分别为镇江、漳州和芜湖,同比增幅分别为164%、139%和105%。此类城市均为重点三线城市,其成交行情较火爆,受到了周边二线城市的影响,比如镇江和芜湖受到了南京市场的影响,而漳州则受到了厦门市场的影响。加上此类城市本身不限购不限贷,市场交易容易反弹。

  2016年TOP50城市的成交面积同比增幅排行中,排行后三位的城市分别为深圳、苏州和乌鲁木齐,同比增幅分别为-37%、-23%和-18%。包括深圳和苏州在内的城市,市场交易面积不增反降,说明处于楼市降温期,这和此类城市新房库存不足的因素有关,同时潜在的供求矛盾以房价上涨的形式体现出来。而对于乌鲁木齐房地产市场来说,2016年市场表现较为平淡,成交面积呈现同比下跌态势。实际上另外一个指标也印证了这一市场特点,2016年国家统计局公布的70个大中城市房价指数中,乌鲁木齐的房价属于省会城市中相对疲软的。


  2、城市分类

  基于不同的成交面积同比增幅,我们对TOP50城市进行了分类,如下表。分类标准为:1、强劲反弹:同比增幅超过50%。2、积极活跃:同比增幅超过全国平均水平(2016年全国商品住宅成交面积同比增幅为22.4%),我们将其定义为30%-50%的区间。3、略偏温和:同比增幅介于0%-30%的区间。4、略显疲软:同比增幅低于0%。


表2:2016年TOP50城市新建商品住宅成交面积同比增幅及城市分类

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  三、2016年TOP50城市的成交均价排行

  1、城市排行

  2016年TOP50城市的成交均价排行中,排行前三位的城市分别为深圳、上海和北京,成交均价分别为53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房价不及上海,但经历了一轮大涨后(个别月份均价已超过6万元/平方米的水平),成为了房价最贵的城市。上海和北京则处于3万元以上的水平。受2016年第四季度政策调控的影响,这几个城市房价上涨的水平受到了明显遏制,年底前均价有所回落。

  2016年TOP50城市的成交均价排行中,排行后三位的城市分别为洛阳、清远和呼和浩特,成交均价分别为5284、5338和5407元/平方米。此类城市的房价水平和实际感受总体一致,相对偏低,这和此类城市经济相对落后,或者不是热点的房地产投资目的地等因素有关。


  2、城市分类

  基于不同的成交均价,我们对TOP50城市进行了分类,如下表。分类标准为:1、超高房价:成交均价高于3万元/平方米。2、高房价:成交均价介于1-3万元/平方米的区间。3、中等房价:根据国家统计局数据,2016年全国商品住宅成交均价为7203元/平方米,我们将其定义为7000-10000元/平方米的区间。4、低房价:均价低于7000元/平方米。

  

表3:2016年TOP50城市新建商品住宅成交均价及城市分类(单位:元/平方米)

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  四、2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行

  1、城市排行

  2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中,排行前三位的城市分别为深圳、苏州和东莞,同比增幅分别为56%、43%和38%。对于深圳和苏州两个城市来说,房价过快上涨的态势也是倒逼其出台严厉管制政策的重要原因。而东莞此前受到了限购收紧预期的影响,购房者积极入市,房价也随之快速上涨。

  2016年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中,排行后三位的城市分别为温州、台州和淮安,同比增幅分别为-9%、-5%和-1%。温州和台州房价实际情况是温和复苏,统计数据可能存在结构性偏差。对于淮安来说,市场供应量一直较大,为积极去库存相关房企主动降价,希望达到以价换量的效果。另外该数据和现实中感受情况略有差异,或存在数据异动的情况。


  2、城市分类

  基于不同的成交均价同比增幅,我们对TOP50城市进行了分类,如下表。分类标准为: 1、房价过热:同比增幅超过20%。2、房价偏热:同比增幅介于10%-20%的区间(2016年全国商品住宅成交均价同比增幅为11.3%).3、房价合理:同比增幅介于5%-10%的区间(其中2016年GDP的同比增速为6.7%).4、房价偏冷:同比增幅低于5%。

  注意:由于这是年度数据所在,而且涉及成交结构变化因素,个别城市的房价涨幅存在异常,比如深圳、苏州存在高估现象,杭州、郑州、武汉、珠海、淮安存在低估现象。

  

表4:2016年TOP50城市新建商品住宅成交均价同比增幅及城市分类

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  五、 2016年TOP50城市的量价增幅散点图

  我们对TOP50城市进行新的分类,主要依据成交面积同比增幅和成交均价同比增幅这两个指标而进行。根据全国行业平均值即成交面积增幅约25%、成交均价增幅约11%,分别设置上下两个区间,这样就形成了四个象限。

    不同的象限或散点图,对应了不同的楼市特征和趋势。相应分类如下。

  第一象限:面积增幅>25%,均价增幅>11%。共11个城市,分别为漳州、镇江、天津、芜湖、长沙、南通、济南、无锡、佛山、南昌和广州。此类城市库存量总体偏大,但2016年购房热度快速上升,房价也随之快速上涨,属于去库存和控房价兼顾的城市。

  第二象限:面积增幅≤25%,均价增幅>11%。共11个城市,分别为深圳、苏州、东莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。此类城市属于成交面积增幅较小、但房价上涨过快的城市。总体上属于库存不足的热点城市,另外部分购房需求转移到了二手房市场,进而使得二手房的买卖也比较活跃。

  第三象限:面积增幅≤25%,均价增幅≤11%。共13个城市,分别为南宁、兰州、沈阳、贵阳、乌鲁木齐、淄博、重庆、大连、昆明、长春、西安、台州和温州。此类城市属于量价相对不活跃的城市,或和库存量相对较大、需求量相对较小等因素有关。

  第四象限:面积增幅>25%,均价增幅≤11%。共15个城市,分别为洛阳、杭州、郑州、武汉、呼和浩特、中山、宁波、青岛、徐州、珠海、太原、海口、烟台、清远和淮安。此类城市市场交易相对活跃,但库存相对高、房价涨幅也相对小。


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